Huslejenævn
Huslejenævnet kan træffe afgørelser i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme.
Huslejenævnet træffer alene afgørelse om de spørgsmål, der ifølge boligreguleringsloven og lejeloven hører under nævnets kompetence.
Såfremt nævnet modtager en sag, som ikke hører under nævnets kompetence, vil nævnet afvise sagen og henvise parterne til at indbringe sagen for boligretten. Boligretten kaldes for byretten, når den behandler sager om lejeforhold. Der er i disse tilfælde lægdommere med i domsforhandlingen.
Bor du til leje i en almen bolig (boligforening), behandles sagen i Beboerklagenævnet.
Værd at vide
Sager behandles på opfordring af lejer eller udlejer
Nævnet træder i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet tager aldrig en sag op på egen hånd. Som udgangspunkt behandler nævnet kun sager, hvor der er en tvist mellem lejer og udlejer.
Huslejenævnet rådgiver ikke lejer eller udlejer. Hvis lejer eller udlejer har et spørgsmål, der ikke drejer sig om en konkret sag, kan man i stedet søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejer-organisation.
Furesø og Ballerup har vi et fælles huslejenævn og et fælles beboerklagenævn med sekretariat på Ballerup Rådhus. Dermed har nævnet en størrelse og et omfang, som giver os mulighed for at opnå større ekspertise på området og en mere effektiv betjening af nævnene. Med fokus på fagligheden i sekretariatsbetjeningen og med digitale løsninger, lettes de administrative sagsgange og medlemmerne slipper for bunkevis af papirer i forbindelse med møderne.
Furesø og Ballerup ligger geografisk tæt og ligner hinanden med hensyn til boligmassen, der findes i begge kommuner, og det giver derfor god mening at have et samlet nævn.
Formanden er jurist og beskikkes direkte af statsforvaltningen efter indstilling fra byrådet. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler. De to sagkyndige medlemmer, der repræsenterer henholdsvis lejer og udlejer, udpeges af byrådet efter indstilling fra henholdsvis lejerforeninger og de større grundejerforeninger i de kommuner, som indgår i det fælles nævn. De to medlemmer skal være kendt med huslejeforhold.
I sager om overtrædelse af husorden eksempelvis sager om støj, husdyrhold og chikane, tiltrædes nævnet af en social sagkyndig fra lejers kommune. Den socialt sagkyndige deltager for at sikre, at der tages de fornødne sociale hensyn. Den social sagkyndige har ikke stemmeret i nævnet.
Nævnets medlemmer udpeges for en periode på op til fire år.
Nævnets medlemmer
Formand: Sven Nørgaard
Suppleant: Bolette Rørdam
Lejerrepræsentant: John Hestehave
Suppleant: Sara Obenhausen Thormar
Udlejerrepræsentant: Charlotte Rosenkilde
Suppleant: Troels Flethøj Thygesen
Socialt sagkyndige:
Ballerup Kommune: Lotte Fabricius
Furesø Kommune: Cecilie Røschmann
Huslejenævnet kan træffe afgørelse ved uenighed mellem lejer og udlejer, når det lejede anvendes helt eller delvist til beboelse.
Lejemålet kan være en almindelig lejlighed i en udlejningsejendom, en udlejet ejerlejlighed, en andelslejlighed, eller et udlejet parcel- eller rækkehus. Det udlejede kan også være et værelse som enten er en del at udlejers egen bolig eller et såkaldt klubværelse, hvilket vil sige et separat enkeltværelse.
Fremleje af de nævnte boligtyper er også omfattet af nævnets kompetence.
De forskellige typer af sager:
- Lejens størrelse, herunder regulering af lejen
- Vand- og varmeregnskaber
- Parternes pligt til renholdelse og fornyelse under lejeforholdet
- Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning
- Tilbagebetaling af depositum efter lejerens fraflytning
- Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet
- Rimeligheden af aftaler mellem udlejeren og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejder
- Antennebidrag og betaling af adgang til elektronisk kommunikationstjeneste
- Størrelsen af lejerens depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet
- Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse
- Lejerens råderet efter lejelovens § 29, stk. 8
- Urimelige vilkår for leje af værelser, herunder udlejers opsigelse
- Manglende overholdelse af husordenen indbragt af udlejer.
- Forhåndsgodkendelse af husleje mod betaling af gebyr på 576 kr. i 2021 jævnfør lejelovens § 59 a.
Besigtigelse før en modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Den 1. juli 2020 trådte en ny bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 3 i kraft. Efter bestemmelsen skal udlejere, der overvejer at renovere en lejlighed og udleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bede nævnet besigtige og træffe afgørelse om, hvorvidt lejemålets stand muliggør en væsentlig forbedring af det lejedes værdi.
Bestemmelsen har ikke betydning for lejemål, der inden lovens ikrafttrædelse er eller har været lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Udlejer må ikke være gået i gang med arbejderne herunder nedrivning, da nævnet skal tage stilling på baggrund af, hvordan lejemålet fremstår, inden arbejderne påbegyndes.
Hvis udlejer har mulighed for at sende en plantegning af lejemålet, imødeses den gerne.
Der vil blive gennemført en besigtigelse, hvorefter nævnet træffer afgørelse i sagen. Det er en forudsætning for nævnets besigtigelse, at gebyret for sagens behandling på 4.000 kroner i 2020 (4.016 kr. i 2021) betales.”
Huslejenævnet kan bl.a. ikke behandle:
Huslejenævnet behandler ikke sager om leje af bolig hos almene boligselskaber. Disse sager behandles af Beboerklagenævnet.
- Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål. Dog kan nævnet behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål
- Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
- Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
- Spørgsmål om udlejerens ret til adgang til det lejede
- Tvister alene om pengebeløb mellem parterne
- Partsrådgivning.
Hvis huslejenævnet vurderer, at der er behov for egentlig bevisførelse i forbindelse med en sag, eksempelvis vidneafhøringer, syn og skøn mv. kan nævnet afvise sagen og henvise parterne til boligretten.
Inddrivelse af betalingskrav
Nævnet kan ikke hjælpe parterne med at få inddrevet deres betalingskrav fra den anden part, selvom nævnet har truffet afgørelse om, at en af parterne er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til den anden part. I disse tilfælde må den pågældende gå til en advokat, retshjælp eller en lejer-/udlejerorganisation for at få hjælp.
Boligretten og fogedretten
Hvis nævnet ikke har kompetence til eller har afvist en sag, kan parterne indbringe sagen for boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, medmindre hvis sagen vedrører inddrivelse af et anerkendt betalingskrav, så skal sagen sendes til fogedretten i den retskreds hvor skyldneren bor.
Mere om retskredse, boligretten og fogedretten mv. se www.domstol.dk
Sagerne i huslejenævnet behandles skriftligt. Det betyder, at indbringelse af en sag skal ske skriftligt men en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til.
Derudover skal der vedlægges eller vedhæftes kopi af lejekontrakt, opgørelser og andre bilag i sagen, som kan være af interesse for nævnet.
Eksempler på relevante bilag:
- Lejekontrakt og tillæg til kontrakten
- Indflytnings- og udflytningsrapport
- Foreløbig- og endelig flytteopgørelse med kopi af faktura
- Billeder fra lejemålet med beskrivelse fx hvilket rum, og hvad fotoet skal oplyse nævnet om
- Forbrugsregnskaber, hvis der er en tvist om forbrug
- Korrespondance mellem parterne, som relaterer sig til sagen.
Klagen/indbringelsesskrivelsen samt bilag sendes til huslejenævnets sekretariat naevn@balk.dk eller pr. post:
Ballerup Kommune
Huslejenævnet, Politik og Ledelse
Hold-an Vej 5-7
2750 Ballerup
Normtal/administrationshonorar
Huslejenævnet besluttede på mødet den 8. september 2023, at normtallet for 2024 skal fastsættes til 3.600 kroner ekskl. moms pr. boliglejemål.
Gebyr
Det koster fra 1. januar 2024 357 kr. at få en sag behandlet.
Dog koster forhåndsgodkendelser af lejen efter lejelovens § 59a 576 kr. Beløbet reguleres den 1. januar hvert år.
Gebyret indbetales på følgende konto: Reg.nr: 4316 - Konto nr.: 3000478
Husk tydeligt at angive navn og adresse, på det lejemål, som sagen vedrører.
Gebyret refunderes ikke, selv om du får medhold i klagen.
Du får en bekræftelse fra sekretariatet for Huslejenævnet på, at den indbragte sag er modtaget. Når nævnet har registreret din indbetaling af sagsgebyr, starter den endelige behandling af sagen.
Den skriftlige klage med bilag sendes til modparten til udtalelse. Fristen for svar er som udgangspunkt to uger. Modparten kan dog i nogle tilfælde få fristforlængelse.
Når huslejenævnet har modtaget svar fra klageren, vil sagsbehandleren vurdere, om der skal indhentes yderligere oplysninger i sagen. Alle oplysninger, der er af betydning for nævnets afgørelse, bliver forelagt for sagens parter til udtalelse.
Hvis det bliver nødvendigt at besigtige lejligheden/ejendommen, vil udlejer og lejer – og deres eventuelle repræsentanter få besked herom med mindst en uges varsel.
Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, vil nævnet træffe afgørelse i sagen. Nævnet holder som udgangspunkt møde en gang i måneden med undtagelse af juli måned.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Boligretten i den retskreds, hvor lejemålet er beliggende.
- Er lejemålet beliggende i Furesø Kommune, skal du indlevere klagen til Retten i Lyngby.
- Er lejemålet beliggende i Ballerup Kommune, skal du indlevere klagen til Retten i Glostrup.
Indbringelse kan ikke ske ved henvendelse til huslejenævnet. Parterne kan eventuelt søge hjælp hos en advokat, retshjælp eller en lejer/udlejerorganisation. Huslejenævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejeren og lejeren er parter i en eventuel retssag. Nævnet anmoder dog om at blive underrettet om sagens indbringelse for boligretten.
Hvis sagen ikke er indbragt inden 4 uger, har nævnets afgørelse som udgangspunkt retskraft.
